Con l’ordinanza n. 25761, depositata il 22 settembre scorso, la Corte di Cassazione ha fornito un importante chiarimento in materia di agevolazioni fiscali “prima casa”. In particolare, la Suprema Corte ha affermato che i benefici previsti per l’acquisto dell’abitazione principale possono trovare applicazione anche in presenza di contratti atipici, qualificabili come “do ut facias“, ossia contratti permutativi in cui una parte trasferisce un bene immobile in cambio della realizzazione di una prestazione, nel caso di specie la costruzione di tre unità abitative. Il caso La controversia trae origine da un avviso di liquidazione notificato a tre soggetti privati, con il quale l’Agenzia delle Entrate disponeva la revoca delle agevolazioni “prima casa” nei confronti degli stessi, procedendo al recupero della differenza tra l’aliquota IVA agevolata del 4% e quella ordinaria del 10%. L’atto impositivo riguardava un contratto di permuta atipico, mediante il quale i contribuenti avevano trasferito un’area edificabile ad una società costruttrice in cambio della realizzazione di tre unità immobiliari abitative. I contribuenti proponevano ricorso avverso l’atto impositivo ottenendo parere positivo nei primi due gradi di giudizio. In particolare, il giudice di seconde cure aveva annullato l’avviso di liquidazione, ritenendo sussistenti i requisiti per il riconoscimento dell’agevolazione. Nelle more del giudizio è stato infatti rilevato che l’immobile oggetto della cessione non poteva qualificarsi come bene di lusso e che era stato rispettato il termine triennale per la realizzazione delle unità abitative previsto dalla normativa di riferimento. Avverso tale esito l’Amministrazione proponeva ricorso per Cassazione, sostenendo che le disposizioni agevolative in materia di “prima casa”, in quanto norme di carattere speciale e derogatorio, non sono suscettibili di interpretazione estensiva o analogica e, pertanto, non possono essere applicate a fattispecie non espressamente contemplate dal legislatore. La decisione La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso proposto dall’Agenzia affermando che l’estensione dell’agevolazione anche ai casi di immobili in corso di costruzione, destinati a diventare abitazioni non di lusso, risponde alla ratio implicita del beneficio prima casa, ovvero quella di favorire l’acquisto dell’abitazione principale. In continuità con il precedente orientamento giurisprudenziale, la Corte ha ribadito che l’agevolazione “prima casa” spetta anche in relazione ad immobili in corso di costruzione, a condizione che i lavori siano completati entro il termine di tre anni dalla data di registrazione dell’atto, come previsto dall’art. 76, co. 2, del D.P.R. n. 131 del 1986. Secondo gli Ermellini, il principio che giustifica l’estensione dell’agevolazione anche agli immobili non ancora realizzati al momento dell’acquisto si fonda sull’effettivo utilizzo del bene come residenza abituale del contribuente. Per effetto di ciò, qualora si dovesse escludere l’agevolazione esclusivamente in ragione del fatto che l’immobile sia in corso di costruzione, si verificherebbe una disparità di trattamento ingiustificata tra coloro che acquistano un immobile già completato e coloro che, invece, acquistano un bene destinato a essere ultimato successivamente. Tale distinzione, a parere della Corte, sarebbe irragionevole e contraria alla finalità della norma, che mira a sostenere l’acquisto della prima casa in quanto tale, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori. Pertanto, in tale prospettiva, assume rilievo prevalente l’effettiva destinazione dell’immobile rispetto alla sua condizione al momento dell’acquisto. In conclusione, la Corte ha confermato che anche la fattispecie in esame — consistente in un contratto di permuta “do ut facias”, realizzato mediante la cessione di un immobile a fronte della costruzione di tre unità abitative — rientra nell’ambito applicativo del beneficio “prima casa”.
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