Trust opaco non residente: tassazione della cessione di società estera con immobile italiano

Abstract

Con la risposta ad interpello n. 175, resa in data 4 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la plusvalenza realizzata da un trust opaco estero, in seguito alla cessione di partecipazioni in una società svizzera il cui valore era integralmente riferibile a un immobile situato in Italia, è imponibile nel territorio italiano ai sensi dell’art. 23, co.1-bis del TUIR. Tale assunto si applica anche nel caso in cui l’immobile sia stato detenuto dalla società per un periodo superiore a cinque anni, in quanto la tassazione si fonda sulla natura immobiliare prevalente dell’attivo sottostante.

Il caso

L’istante è un trust opaco di diritto statunitense e privo di attività d’impresa, che detiene il 100% delle partecipazioni di una società svizzera, anch’essa priva di stabile organizzazione nel territorio dello Stato. Il patrimonio della società partecipata consiste esclusivamente in un immobile a uso abitativo situato sul suolo italiano e detenuto da oltre cinque anni.

Il trust intende cedere a terzi l’intera partecipazione nella società elvetica e, successivamente, potrebbe attribuire in tutto o in parte il ricavato della vendita a beneficiari residenti in Italia.

L’istante, pertanto, chiede all’Agenzia:

1. se l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione della partecipazione si debba ritenere prodotta nel territorio dello Stato ai sensi dell’art. 23, co.1-bis del TUIR;
2. se le distribuzioni del reddito ai beneficiari residenti in Italia debbano essere assoggettate ad imposizione nei loro confronti nell’ipotesi in cui il trust sia residente in uno Stato o territorio a regime fiscale privilegiato ai sensi dell’art. 47-bis del TUIR;
3. in caso di distribuzione da parte del trust del ricavato della vendita delle partecipazioni, già oggetto di segregazione, come si determina, per i beneficiari residenti in Italia, la parte da imputare a capitale rispetto a quella eventualmente da imputare a reddito.

La risposta

L’Agenzia per rispondere al quesito fa leva sul principale riferimento normativo, l’art. 23, co. 1-bis, del TUIR, che ha introdotto un criterio territoriale per assoggettare a tassazione in Italia le plusvalenze realizzate da soggetti non residenti, derivanti dalla cessione di partecipazioni in società estere, il cui valore risulti prevalentemente riconducibile a immobili situati in Italia.

Più nel dettaglio, la norma considera come “redditi prodotti in Italia” le plusvalenze generate – da soggetti non residenti – a seguito della cessione di partecipazioni non quotate, qualora, in qualsiasi momento nei 365 giorni precedenti alla cessione, oltre il 50% del valore di tali partecipazioni derivi, direttamente o indirettamente, da beni immobili localizzati nel territorio italiano.

In linea con tale dettato, il legislatore è intervenuto anche sull’art. 5 del D.lgs. 461/1997 (inserendo il nuovo co. 5-bis) che in generale prevede un’esenzione da imposizione per le plusvalenze realizzate da soggetti residenti in Paesi inclusi nella white-list o da investitori istituzionali esteri, relative – tra l’altro – alla cessione di partecipazioni non qualificate. Con l’introduzione del co. 5-bis, tale esenzione viene esclusa nel caso previsto dall’art. 23, co. 1-bis, rendendo quindi applicabile l’imposta sostitutiva del 26%.

L’Agenzia delle Entrate, nel ripercorrere la genesi di tali norme, ha evidenziato l’intento del legislatore di allineare la normativa domestica con le ipotesi in cui le Convenzioni siglate assegnino anche all’Italia il potere impositivo sulle plusvalenze da cessione di partecipazioni a prevalente contenuto immobiliare, nonché la volontà di contrastare arbitraggi realizzati cedendo partecipazioni in società immobiliari in luogo della cessione diretta degli immobili.

Al contrario, l’esenzione prevista dall’articolo 67, co. 1, lett. b) del TUIR per le plusvalenze da cessione di immobili detenuti da oltre cinque anni, risponde all’intento di escludere da tassazione i guadagni non considerati speculativi.

Ne deriva che, sebbene l’effetto concreto dell’art. 23, co. 1-bis, sia quello di attrarre a tassazione in Italia le plusvalenze riconducibili a immobili situati nel territorio nazionale – anche quando questi siano nel patrimonio di una società estera – l’assenza di riferimenti circa il periodo di detenzione dell’immobile comporta comunque l’applicazione dell’imposta in Italia.

Fatte queste premesse, e precisato che oggetto della cessione non è una partecipazione in una società italiana, bensì una partecipazione in una società svizzera, l’Agenzia ha ritenuto applicabile la Convenzione Italia-Stati Uniti sulla base del combinato disposto dell’art. 13 par. 1 e dell’art. 1 par. 12 del relativo Protocollo. In particolare:

• l’art. 13 par. 1 della Convenzione, come da consolidato principio, prevede l’imposizione delle plusvalenze su beni immobili anche nello Stato in cui sono localizzati tali beni;
• l’art. 1 par. 12 del Protocollo stabilisce che, ai fini delle disposizioni di cui al suddetto art. 13 del Trattato, l’espressione “beni immobili” comprende anche le azioni o partecipazioni analoghe in una società o altra associazione di persone, il cui patrimonio consiste interamente o principalmente in beni immobili situati in Italia.

Da questa concatenazione di norme deriverebbe l’imposizione della plusvalenza in Italia in ragione delle disposizioni convenzionali sui capital gain immobiliari. Per quanto concerne, infine, i chiarimenti relativi alla tassazione delle successive attribuzioni ai beneficiari residenti in Italia, l’Amministrazione ha ritenuto inammissibili, sulla base della normativa e della prassi interna, gli ulteriori quesiti.