Menu principale
Tematiche

Compravendita immobiliare da parte del Trustee persona fisica: per l’imposta di registro si applica il prezzo valore

8 Aprile 2022

L’atto di acquisto di un immobile effettuato da un trustee persona fisica, da un punto di vista strettamente soggettivo, si deve considerare come realizzato da “persona fisica” anche qualora ella agisca nella sua qualità di trustee e l’atto sia direttamente riferibile al trust e alla sua dotazione. Ne consegue che, previo rispetto degli altri requisiti, a siffatta compravendita è applicabile il criterio del “prezzo valore” ai fini della determinazione della base imponibile per l’imposta di registro. Lo afferma la Corte di Cassazione con sentenza n.3073 del 2021.

Come noto, il criterio del “prezzo valore” permette di determinare la base imponibile dell’imposta di registro con riferimento al valore catastale del bene trasferito, in deroga alla regola generale per cui la base imponibile si determina in base al “corrispettivo” di cessione indicato nel contratto. Tuttavia, ai sensi dell’art. 1, co 497, L. 266/05, il criterio del “prezzo valore” si applica alle sole cessioni effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono in regime di impresa e aventi ad oggetto beni immobili ad uso abitativo.

Nel caso sottoposto all’attenzione della Suprema Corte, il Contribuente acquistava l’immobile dichiarando nell’atto di compravendita di destinare tale immobile al trust di famiglia di cui egli ricopriva l’ufficio di trustee, e applicava l’imposta di registro sul valore catastale del bene. A fronte di ciò, l’Agenzia delle Entrate (“Ade”) rettificava la base imponibile per la determinazione delle imposte di registro e ipocatastali sul presupposto che non fosse possibile applicare il criterio del c.d. “prezzo valore” in quanto il Contribuente non agiva in proprio quale persona fisica, ma nella sua qualità di trustee.

Il Contribuente impugnava l’avviso di accertamento, ma il ricorso veniva rigettato dalle Corti di merito. In particolare, la Commissione Tributaria Regionale per la Toscana (“CTR”), riteneva, tra l’altro, che “…l’atto di acquisto andasse imputato non alla sua persona fisica, bensì al trust familiare autodichiarato nel quale egli fungeva da trustee…”. Inoltre veniva contestato che il bene era stato destinato ad attività commerciale, per cui anche per questo motivo l’agevolazione non avrebbe potuto trovare applicazione (i.e. la norma richiede la destinazione abitativa).

La Suprema Corte, investita della questione circa i presupposti per l’applicazione del criterio del prezzo valore, ha precisato che nel caso di specie l’atto di compravendita immobiliare intervenuto tra le parti si qualifica come un normale atto di acquisto intercorso tra acquirente e alienante, a prescindere dal successivo atto di dotazione dell’immobile in trust. Con la conseguenza che il regime di tassazione per l’imposta di registro deve essere individuato sulla base delle disposizioni ordinarie in tema di compravendita.

La Corte, poi, si è soffermata sulla qualifica soggettiva dell’acquirente, affermando che nel caso di specie non potesse di certo negarsi la sussistenza del requisito soggettivo del trasferimento tra persone fisiche ai fini dell’applicabilità del criterio del prezzo valore; ciò in quanto il Contribuente aveva partecipato all’acquisto del compendio immobiliare in nome e per conto proprio e non quale trustee.

Tuttavia, la Suprema Corte ha colto l’occasione per fornire un importante principio di diritto: l’effetto traslativo si deve considerare realizzato nei confronti di una persona fisica quand’anche il trasferimento sia direttamente riferibile al trust ed alla sua dotazione.

Il trust, infatti, costituisce un mero “insieme” di beni e rapporti giuridici destinati ad un fine determinato, sprovvisto di personalità giuridica ed autonomia soggettiva ed il soggetto legittimato nella gestione dei rapporti, sostanziali e processuali, del trust con i terzi è solamente il trustee nella sua veste di “formale intestatario dei beni ed esercente in proprio dei diritti correlati”. Ciò, con la conseguenza che da un punto di vista “strettamente soggettivo” un acquisto effettuato da persona fisica che ricopre l’ufficio di trustee deve considerarsi “come realizzato da persona fisica”.

Ciò premesso, la Suprema Corte rigetta il ricorso del Contribuente, confermando le statuizioni della Commissione Tributaria Regionale; ciò in quanto non erano stati rispettati gli altri requisiti previsti per l’applicabilità della regola del “prezzo valore”, ossia la circostanza che l’acquirente non deve agire in regime di impresa e che il compendio immobiliare sia adibito ad uso abitativo. Nel caso di specie, infatti, l’immobile già prima della sottoscrizione dell’atto di compravendita e anche successivamente all’acquisto era oggetto di una destinazione commerciale.

La pronuncia in commento desta particolare interesse in quanto pone l’attenzione sulla veste del soggetto che ricopre l’ufficio di trustee. Posto che il trust è privo di soggettività giuridica e che assume soggettività fiscale autonoma - al ricorrere di determinate condizioni  - ai soli fini delle imposte sui redditi, fuori da quest’ultimo ambito il trustee deve essere considerato soggetto legittimato nei rapporti sostanziali e processuali del trust nella sua qualità, non di rappresentante, ma di “gestore” del complesso dei beni costituiti in trust, mantenendo così nei rapporti con i terzi la propria “natura giuridica”, ad esempio la natura di persona fisica come nel caso esaminato dalla Corte.

cross