L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 132 del 2 marzo 2021, ha fornito per la prima volta importanti chiarimenti in ordine al regime fiscale dei proventi da gestione immobiliare prodotti nell’ambito di una cartolarizzazione immobiliare.

La Legge di Bilancio 2019 (L. n. 145/2018) ha esteso le disposizioni relative alla cartolarizzazione dei crediti anche alle “operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili” mediante l’introduzione degli articoli 7, comma 1 lett. b-bis) e 7.2 alla L. n. 130/1999. Pertanto, ad oggi risulta possibile effettuare operazioni di cartolarizzazione che hanno quale bene sottostante non crediti, ma beni immobili o mobili registrati e diritti reali o personali aventi a oggetto i beni medesimi.

In tali circostanze, dunque, una società veicolo (c.d. SPV – Special Purpose Vehicle) può acquistare a titolo oneroso determinati beni immobili da soggetti o enti privati attraverso procedure semplificate, emettendo sul mercato, per adempiere al pagamento degli immobili stessi, una particolare tipologia di titoli obbligazionari denominati ABS (“Asset Backed Securities”).

Essi sono strumenti finanziari, emessi specificamente a fronte di operazioni di cartolarizzazione, che presentano caratteristiche del tutto similari alle normali obbligazioni: al pari di queste ultime, difatti, pagano al possessore una serie di cedole a scadenze prefissate e per un dato ammontare, sulla base di tassi di interesse fissi o variabili. La peculiarità che le contraddistingue dai comuni bond risiede nello stretto collegamento che sussiste tra il pagamento delle cedole – o il rimborso delle obbligazioni a scadenza – e le somme incassate dai sottostanti ceduti. Invero, i crediti costituiscono patrimonio separato in capo alla SPV e le somme incassate successivamente a fronte degli stessi sono destinate in via esclusiva al pagamento dei diritti incorporati nelle obbligazioni e al pagamento dei costi dell’operazione di cartolarizzazione.

Per ciò che attiene nello specifico alla risposta in commento, giova innanzitutto evidenziare che la stessa è stata fornita dall’Agenzia in merito a un’istanza di interpello proposta da una SPV destinata, per l’appunto, a effettuare operazioni di cartolarizzazione immobiliare. La società in questione, in particolare, è risultata aggiudicataria di due impianti fotovoltaici da una società veicolo d’appoggio, valutati quali immobili strumentali ai fini fiscali. Il predetto acquisto è stato finanziato per mezzo dell’emissione di titoli ABS sottoscritti da una banca italiana e da una banca irlandese.

La SPV nell’istanza ha specificato di voler sostenere gli investimenti opportuni al fine di rimettere in funzione i ridetti impianti per poi locare gli stessi, valorizzare il proprio patrimonio anche per mezzo del disinvestimento e utilizzare i flussi attivi (al netto delle spese dell’operazione di cartolarizzazione) per rimborsare ai sottoscrittori il capitale e la remunerazione dei titoli.

Per tale ragione, la medesima società ha chiesto all’Agenzia un parere circa il trattamento fiscale:

  • delle operazioni summenzionate ai fini IRES, IRAP e IVA;
  • dei proventi, derivanti dai titoli emessi, in capo ai sottoscrittori;
  • degli atti di acquisto degli impianti fotovoltaici ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, stante il fatto che tali impianti derivavano da contratti di leasing scaduti e non interamente adempiuti oppure già oggetto di risoluzione o scioglimento ai sensi degli articoli 72-quater o 169-bis della Legge Fallimentare.

L’Agenzia ha sostenuto, in primo luogo, con specifico riferimento all’IRES, che la presenza del vincolo di destinazione del patrimonio segregato esclude ex se qualsivoglia presupposto di possesso del reddito rilevante a fini impositivi, confermando, perciò, quell’impostazione dottrinale per cui anche alle SPV immobiliari si applica il regime fiscale previsto per le SPV di cartolarizzazione di crediti, enunciato nella Circolare n. 8/E del 2003. Da ciò discende che:

  1. le eventuali differenze di periodo collegate a disallineamenti temporali tra i flussi finanziari del patrimonio cartolarizzato e il pagamento dei proventi ai possessori dei titoli di cartolarizzazione non concorrono alla formazione della base imponibile IRES della SPV immobiliare;
  2. l’eventuale risultato positivo di gestione del portafoglio cartolarizzato che residui dopo aver soddisfatto i creditori dell’operazione, viceversa, concorre alla formazione della base imponibile IRES della società.

In secondo luogo, viene riconosciuto lo stesso trattamento di cui sopra anche ai fini IRAP, con la precisazione che per tale imposta vige ad ogni modo il principio di c.d. “presa diretta dal bilancio” delle voci considerate rilevanti ai fini impositivi: le eventuali differenze di periodo, pertanto, non concorrono alla formazione del valore della produzione netta, dato che le componenti patrimoniali ed economiche connesse al patrimonio separato – in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma – non si riflettono nel conto economico e nello stato patrimoniale, ma trovano la loro rappresentazione in nota integrativa.

Per quanto riguarda l’IVA, poi, viene affermato, per un verso, che alle operazioni realizzate dalla società veicolo, come la locazione o la compravendita di immobili di tipo strumentale, si applica il trattamento IVA tipico dell’attività immobiliare in questione –  vale a dire il regime di esenzione –, salvo che la società medesima opti (come in concreto fatto nel caso sub specie dall’istante) per l’assoggettamento al regime IVA ordinario; e, per altro verso, che il regime di detraibilità IVA assolta dalla SPV (per esempio, sugli acquisti immobiliari) è quello ordinario, con possibile applicazione della regola del pro-rata nel caso in cui la società eserciti attività che danno luogo a operazioni IVA esenti.

Inoltre, viene ribadito che agli interessi e agli altri proventi dei titoli di cartolarizzazione immobiliare si applica il medesimo regime impositivo – di cui al D. Lgs. n. 239/1996 – previsto per quelli di cartolarizzazione dei crediti, con la conseguenza che i possessori dei titoli non subiscono l’aggravio della ritenuta o dell’imposta sostitutiva al 26% ove essi siano soggetti c.d. “lordisti” italiani (come, ad esempio, le società commerciali e gli OICR) o residenti in Paesi esteri white list.

Per ultimo, viene confermata l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, ex art. 7.1, comma 4-ter della L. n. 130/1999, in relazione agli atti di acquisto da parte della SPV immobiliare degli immobili strumentali di proprietà di una società veicolo d’appoggio (c.d. “ReoCo”) e derivanti da alcuni contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell’utilizzatore.

A nostro avviso, le indicazioni fornite dall’Agenzia nella risposta in oggetto hanno il pregio di rappresentare, in assenza di un preciso riferimento normativo alla disciplina fiscale applicabile alle SPV immobiliari, le conclusioni più ragionevoli sul punto, confermando peraltro l’orientamento già da tempo formatosi in merito in dottrina.