Intestazione fiduciaria di immobili

Ogni soggetto che intende acquistare un immobile e vuole mantenere la riservatezza, per motivi personali o commerciali, sul fatto di esserne l’effettivo proprietario, può dare incarico ad un soggetto professionalmente competente, di intestarsi l’immobile in questione a proprio nome ma per suo ordine e conto.

Il “Contratto di intestazione fiduciaria di un immobile” in cui il fiduciario è una società fiduciaria, operante in conformità alla L. n. 1966 del 1939, permette al soggetto sottoscrittore di mantenere la proprietà effettiva del bene in questione ed il controllo gestionale dello stesso in quanto il soggetto fiduciario, che è solo un intestatario formale, non può disporre liberamente del bene ma lo deve amministrare sulla base di precise istruzioni scritte rilasciate dal soggetto fiduciante effettivo proprietario.

Il bene immobile oggetto di questa tipologia di contratto è separato rispetto al patrimonio proprio del soggetto fiduciario.

Il soggetto fiduciario risulta in catasto quale intestatario dell’immobile oggetto di questa tipologia di contratto.

La società fiduciaria è tenuta a mantenere la riservatezza nei confronti dei terzi ma non nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dell’Autorità Giudiziaria e delle forze dell’ordine.

La società fiduciaria sarà obbligata a re intestare il bene al fiduciante al termine del contratto in oggetto.

Nei contratti di intestazione fiduciaria che hanno ad oggetto beni diversi dagli immobili, la società fiduciaria funge da sostituto di imposta sui redditi percepiti. Nello specifico versa le imposte sostitutive e indica i dati del percipiente e dei versamenti effettuati negli appositi quadri del modello 770 ordinario.

Nel caso del contratto di intestazione fiduciaria di un immobile, invece, l’Amministrazione Finanziaria prevede che i redditi sullo stesso percepiti (affitti o plusvalenze) siano imputabili per trasparenza al fiduciante il quale li deve indicare e tassare nella propria dichiarazione dei redditi. L’unica concessione è che quando si deve indicare il bene immobile nell’apposito quadro A o B della dichiarazione dei redditi si possano omettere i dati identificativi del bene stesso per mantenere la riservatezza data dal fatto di aver intestato fiduciariamente il bene. Rimane l’obbligo per la fiduciaria di indicare il reddito percepito ed i dati del percipiente nelle apposite sezioni del 770 ordinario.

E’ compito, invece, della società fiduciaria versare l’IMU e la TARI. Lo farà attraverso l’utilizzo di un modello F24 alla stessa intestato.

Il fiduciario del bene, può essere anche un soggetto diverso da una società fiduciaria operante in conformità alla L. n. 1966 del 1939. In tal caso si sottoscrive un contratto assimilabile ad un mandato senza rappresentanza chiamato “Negozio fiduciario”. Il bene oggetto di tale contratto viene trasferito al fiduciario a tutti gli effetti e lo stesso dovrà amministrarlo secondo le istruzioni inserite nel così detto “pactum fiduciae” per il raggiungimento di un determinato scopo. Questa tipologia di fiduciario sarà obbligato a ritrasferire il bene al fiduciante o a cederlo ad un terzo, su richiesta o al termine del contratto.